Muss der Mieter die Kosten einer neuen Therme tragen?

Trotz regelmäßiger Wartung der Gastherme durch die Mieterin war die Lebensdauer der Therme nach 15 Jahren abgelaufen. Da eine Reparatur unwirtschaftlich war, ließ die Mieterin daraufhin auf ihre Kosten eine neue Therme um den Preis von knapp € 2.400.— installieren und begehrte in der Folge von der Vermieterin den Ersatz der Kosten für die neue Therme. Die Vermieterin lehnte dies jedoch mit dem Hinweis darauf ab, dass die defekte Therme eines Mieters nicht zu den ernsten Schäden des Hauses gehöre und weder dem Vermieter noch den anderen Mietern ein Nachteil erwachse, wenn die Therme eines Mieters nicht funktioniere. Eine Erhaltungspflicht des Vermieters für die Gastherme war zudem vertraglich nicht vorgesehen. Der OGH gab dem Vermieter in der Entscheidung vom 2.6.2009 (9 Ob 57/08k) Recht.

In rechtlicher Hinsicht führte der Oberste Gerichtshof aus, dass die Erhaltungspflicht des Vermieters gemäß § 3 des Mietrechtsgesetzes (MRG) nur Reparaturen von Schäden erfasse, die die bauliche Substanz des Hauses oder allgemeine Teile des Hauses betreffen (Gänge, Stiegenhaus, Aufzug, Außenfenster etc.). Nicht umfasst von der gesetzlichen Erhaltungspflicht des Vermieters sind jedoch die inneren Teile einer Wohnung. Schäden im Inneren einer Mietwohnung sind nur dann auf Kosten des Vermieters zu reparieren, als dies zur Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung erforderlich ist, etwa beim Austausch alter Bleirohre, gefährlicher Leitungen, aber auch brand- oder explosionsgefährdeter Gasthermen. 

Die Erhaltung und die Erneuerung einer (ansonsten nicht die Gesundheit erheblich gefährdenden) Therme  zählen jedenfalls nicht zu den in § 3 MRG geregelten Erhaltungspflichten des Vermieters.

Das Mietrechtsgesetz räumt dem Mieter jedoch einen Anspruch auf Abgeltung für wesentliche Verbesserungen bei Beendigung des Mietverhältnisses ein. Hierzu zählt auch die getätigte Investition für die Erneuerung einer Gastherme (§ 10 Abs 3 Z 1 MRG), vermindert um die Abschreiben in Höhe von einem Zehntel pro Jahr seit der getätigten Investition (§ 10 Abs 1 Z 1 MRG). Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss dieser Betrag spätestens 14 Tage nach Abschluss der Auflösungsvereinbarung, bei gerichtlicher Aufkündigung spätestens 14 Tage nach Zustellung der Aufkündigung, an den Vermieter mittels eingeschriebenen Briefes gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden. 

Führt der Mieter keine Reparatur der kaputten Therme durch und hat er den Defekt an der Therme nicht selbst verschuldet oder sich ausdrücklich zur Erneuerung einer schadhaften Therme verpflichtet, so verbleibt dem Mieter nach derzeitiger Gesetzeslage nur die Möglichkeit eines Mietzinsminderungsanspruches gemäß § 1096 Abs 1 ABGB gegenüber dem Vermieter für die Dauer und in dem Maß der durch den Heizungsausfall eingetretenen Unbrauchbarkeit des Mietobjektes. Sobald jedoch der Mangel behoben ist, steht dem Mieter das Recht auf Mietzinsminderung nicht mehr zu.

Da der Umfang einer Mietzinsminderung durch eine defekte Therme nicht einheitlich beurteilt werden kann und auch von der Jahreszeit abhängig ist, empfiehlt es sich beim Eingehen eines neuen Mietverhältnisses eine klare Vereinbarung hinsichtlich der Kostentragung einer kaputten Therme zu treffen.